商品房海淀商品房预售律师哪家收费合理

  签订合同前应当注意的事项 核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。 法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自父母的房屋兄弟姐妹的房屋朋友的房屋等情形的发生。 核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实) 法律风险提示:如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生一方未经对方同意而擅自房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。 律师支招:当该房屋是“共同所有”时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意此房屋。 查明该房屋是否存在按揭尚未还清或者给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。 法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部并解除的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说:“房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。 法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。 律师支招:如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称“查档”),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述) 确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。 法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则,简而言之就是:“房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。 律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。 买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地

  范例:甲乙双方于年 月 日之前一同到办理审批手续,待审批通过 个工作日内,甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续

  范例:在乙方新契税证明下发日内支付甲方第一笔购房款 元整(:大小写),同时根据政策,甲乙双方须在房管局办理资金监管手续

  明确约定乙方下发新房证且下发后个工作日内由直接将作为第二笔购房款支付甲方。(注意:不要具体约定的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定)

  范例:在甲方收到的放款后个工作日内,乙方支付甲方购房尾款 元整(大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋

  为了起见,在“合同的其他约定”中明确:如果乙方无法或者金额不足的,乙方用现金补齐

  【关键词:定金】 什么是房屋买卖合同里的“定金”? 是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由 买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。 房屋买卖合同里的“定金”有什么用? 该“定金”作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。 范例:甲乙签订了一份0万元的房屋买卖合同,乙支支付甲万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙0万元

  如同前文所述尚未还清的房子是无法过户的,此时想要过户一般有两种做法:由“卖方自行还款解贷”或者由“买方替卖方还款解贷”。由于采用后者方式购房风险很大,所以本文主要介绍一下如何防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险

  买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查档”,核实一下是否存在影响过户的情形

  范例:甲乙双方约定于年 月 日之前去办理还款及注销手续,办理当日乙方支付甲方第一笔购房款 元整(:大小写)用于还款,同时甲方办理该房屋的备案注销

  范例:甲乙双方约定该房屋备案注销后的工作日内去房产交易中心办理过户手续,在乙方新契税证明下发当日,乙方支付甲方第二笔购房款 元整(:大小写),同时根据政策,甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续

  范例:在乙方新房证下发后个工作日内,乙方支付甲方购房尾款 元整(:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋

  交付定金时需注意的事项。 该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的0%,超过的部分,不予支持。 范例:甲乙签订了一份0万元的买卖合同,多只能约定0万元的定金,超过0万元的部分不适用定金的相关法律规定。 不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。 法律风险提示:“定金”在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:“如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?”答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了…… 例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金

  一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任

  法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制,所以公安机关在一般情况下,不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去起诉要求将卖方的户口迁出,一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围为由不予受理

  律师支招:一方面,可以直接去当地查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由,向提起民事诉讼,在这种诉求之下,是予以受理的

  顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致,家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置“学区房”,也是拼了…

  确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是“学区房”

  律师支招:不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺,也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”,实地考察一番,亲自一下将要入读的学校最靠谱

  律师支招:家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合,此外还要学校有没有充足的名额可以让孩子入学等,确保买的安心、住的放心

  一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了

  签订合同时应当注意的事项 核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与记载是否相一致。 法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其人出具“授权委托书”(该委托书经过法律效果更佳)。 法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定人与其一起签署。 核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置房屋所有权人所有权证书编号规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致

  将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)

  最后,笔者还是忍不住要提醒一下,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求“学区房”而因小失大

  对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的

  律师支招:对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题,都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”,以便于日后维护自身的合法权益

  详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事

  法律风险提示:如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用,请大家看一则小例子

  例子:曾经发生过这样的事情,买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意,于是很快签订了买卖合同,在房屋交付条件中“按现状交付”,但是买方交完房款、办理完毕过户手续后,在办理房屋交接时,发现房屋内的精装修都被拆除,空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时,中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的,房价款中不包括精装修的,这种情况让买方始料不及,又无话可说,因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉

  范例:甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方,在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担

  在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全

  范例:卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋,逾期超过一定期限的,买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息,同时要求卖方承担相应的违约责任

  法律风险提示:如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,权衡一下利弊再做决定

  房屋总价款及付款方式应当注意的事项 写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。 签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。 在介绍购房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是“资金监管”

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