商品房去年商品房销售创下历史新高 2019年房价为

  从房改以来,房子就成了最牵动人心的事情。2018年的楼市入秋,各方面的表现都相对冷淡,可销售面积、销售金额、土地财政收入和商品房均价,都创下历史新高。另一方面,经济增速和消费、人口出生率和房地产业增速也创下历史新低。那么这些因素究竟谁对房地产走向的影响更大呢?未来的楼市又会走向何方呢

  有人说,2018年是近10年来最差的一年,但是未来10年里最好的一年。所以也就可以解释2018年的销售面积、销售金额都创下记录,因为前10年的房地产都是在加速中,就算这一年增速缓下来了,那按照惯性也可以达到新的高度

  据国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积有17万亿平,销售面积近15万亿元,都创下了历史新高。如果按照100平的房子算,那么这一年全国就买了1716万套房子;而另一方面全国棚改有626万套,这是被拆掉的旧房子

  商品房均价方面,据小资家调查显示2018年的商品房销售均价大概是8736元/平,其中住宅的销售均价是8544元/平,同比上涨了930元/平。而1998年的房价是2063元/平,也就是说20年房价涨了323.5%。(注:小资家是世联评估的线上平台,可免费查询房价、出评估报告、提供房屋自动估价数据服务。)

  最后是政府卖地收入,2018年的出让金额达到了6.5万亿元,同比增长了25%。其实从2015年开始,全国土地出让金额就一直在上涨,这些卖地收入都是归地方政府所有;土地出让金创历史新高的另一方面是土地财政依赖度,不少城市都达到66%以上,有些甚至是100%,也就是所有收入都靠卖地

  如果说全国商品房销售面积/金额、销售均价和土地出让金代表了这十年来楼市的高度,那么经济增速和消费增速、人口出生率和房地产业增加值则征兆着楼市的未来。2019年四季度经济增速为6.4%,消费总额增速也降至8.1%,都是近年来的历史新低。此外2018年出生人口率是10.9%,是40年来的历史新低

  最后一个数据是房地产业增加值只有3.8%,在各大行业中垫底。在住房销售面积/销售额、卖地收入都达到新高的时候,房地产业增加值增速一路下行,有专家认为这会深刻影响楼市走向

  从房改开始,房地产借助经济增长红利、人口红利和城镇化红利快速走向高潮。比如这20年GDP年增速高达9.5%,经济规模达到90万亿是楼市的根本支撑;而大规模的人口出生和人口迁移则带动房地产市场的繁荣发展。到了现在,这些红利都在逐渐消失

  经济步入新常态,人口出生率持续下滑,居民债务-家庭杠杆率也在增加。数据显示2008年中国家庭杠杆率只有18%,十年之后已经超过了50%。有业内人士认为,家庭加杠杆的空间已经没有,房地产发展的关键在于大家都没钱了,楼市亟需修生养息

  经过2018年,意味着楼市的黄金时代已经过去,买房的风险大于机遇;但是鉴于经济、防范金融风险等需要,楼市又不能大起大落,比如前段时间安徽又叫停楼盘降价也是为了防止引起大面积房价下跌,所以未来一段时间内;楼市横盘或小幅度涨跌的可能性比较高



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